Mietrecht Fragen

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Author:
Mietrecht
ID:
126106
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Mietrecht Fragen
Updated:
2012-01-06 02:47:42
Tags:
Mietrecht
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Mietrecht Teil 1
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  1. Antrittsprotokoll
    Keine Plicht, lediglich Beweisfunktion.

    • Mängelrüge eigentlich innerhalb der
    • ersten 2-3 Wochen. Aber insofern unbeachtlich, als der ordentliche Unterhalt nicht wegbedungen werden kann (OR 256)
  2. Mängel bei Mietantritt
    • Normalerweise
    • nach OR 258 I. Wenn aber unbrauchbar: nach 107-109 OR.

    Gemäss 259a - 259i folgende Rechte:

    Beseitigungsanspruch

    Mietzinsherabsetzung

    Schadenersatz

    • Übernahme Rechtsstreit mit
    • einem Dritten

    Mietzinshinterlegung.
  3. Leichter Mangel (def.)
    • Kann vom
    • Mieter selbst behoben werden (und muss auch)
  4. Mittlerer Mangel (def.)
    Tauglichkeit nicht erheblich eingeschränkt, aber eben doch eingeschränkt.
  5. Vormietverhältnis: Rückgabeprotokoll
    Falls Rückgabeprotokoll vorhanden, kann es verlangt werden (2Vss)
  6. Vormietverhältnis: Mietzins
    Nur auf Verlangen von Mieter, kann dann aber durchgesetzt werden.


    Innert 30 Tagen
  7. Was tun, wenn Vormietzins nicht gesagt wird
    • Vorsorglich bei Schlichtungsbehörde anfechten, da 30 Tage
    • Frist tickt.
  8. Befristeter Mietvertrag: Wann endet:
    Ablauf der vereinbarten Mietdauer

    Darf auch ein sicher vorhersehbares Ereignis sein
  9. Echtes Optionsrecht
    Einseitiges Gestaltungsrecht

    • Für bestimmte Dauer zu gleichen
    • Bedingungen verlängern.
  10. Unechte Befristung
    bis 2 Jahre befristet als Mindestvertragsdauer, danach mit Kündigungsfristen
  11. Unechtes Optionsrecht
    Mietzins steht bei Verlängerung noch nicht fest
  12. Zahlung des Mietzinses (Was kriege ich dafür)
    Entgelt für Gebrauchsüberlassung.

    • KEINE
    • Gebrauchspflicht
  13. Ausbleiben Mietzins, was tun:
    Betreibung

    • ausserordentliche
    • Kündigung

    Rententionsrecht

    • gesetzlich
    • vorgesehene Sicherheitsmittel
  14. Bei Konkurs des MIeters
    Mietverhältnis endet fristlos
  15. Zahlung der Nebenkosten
    Nur wenn umschrieben, ansonsten im Mietzins drin.

    Nur tatsächliche Kosten.

    Keine Nebenkosten sind Aufwendungen des ordentlichen Unterhalts.

    Individuelle Abrechnung (nach m2 oder Kubik)

    Keine Zukünftigen NKs bezahlen, da nicht fällig.
  16. Nebenkostenabrechnung (wann)
    Mind. 1 mal pro Jahr (Art. 4-8 VMWG)
  17. Nebenkosten: was tun wenn falsch:
    • Bezahlen unbestrittener Teil, dann zuwarten oder
    • Schlichtungsbehörde informieren
  18. Nebenkosten: Änderung
    der Erhebung (Art. 269a)
    Mit amtl. Mietzinsänderungsformular

    klare Begründung.
  19. Was tun, falls verdeckte Mietzinserhöhung
    durch NK-Erhöhung
    OR 270a anwenden
  20. Sicherheitsleistung: Def.
    Vereinbarte Bezahlung von Bargeld oder Übergabe von Wertpapieren druch den Mieter auf ein in seinem Namen geführten Bankkonto für Mietzinsrückstände etc., die bei Beendigung des MVerh. bestehen.
  21. Sicherheitsleistungen, alternativen
    Bankgarantie, Solidarbürgschaft, Garantieversprechen.
  22. Sicherheitsleistungen: Folgen der Nichtleistung
    Auflösung MVerh. aufgrund OR 82 bzw. 107 II od.

    • Betreibung,
    • Klage, Kündigung (auch a.o.)
  23. Wann wird Sicherheit herausgegeben
    Zustimmung Mieterschaft, Urteil, rechtskräfiger ZB.

    Oder an Mieter falls Ablauf 1 J. seit Beendigung.
  24. Mangel (def.) 256 OR
    Vermieter muss mängelfrei übergebene, d.h. "zum vorausgesetzten Gebrauch tauglicher Zustand" od. Abweichung vom Vertrag.

    aber relativer Mangelbegriff, je nach alter etc. verschieden.
  25. Andere Varianten von Mängel
    Materieller (klar)/ imateriell (Bordell in Nachbarschaft)

    ursprünglich / nachträglich
  26. Wann hat man Anspruch auf Behebung des Mangels:
    1.Kenntnissetzung des Verm.

    • 2.Angemessene Frist setzen
    • zudem: Wenn behebbar

    wenn nicht kl. Unterhalt
  27. konkrete Möglichkeiten
    (nicht rechte), falls nicht Behoben wird:
    Ersatzvornahme bei mittleren Mängeln

    Fristlose Kündigung bei schweren Mängeln

    • ABER:
    • kein Beseitigungsanspruch, falls vollwertiger Ersatz angeboten wird.

    • DULDUNGSPFLICHT
    • des MIETERS.
  28. Rechte des Mieters bei Mängeln
    Herabsetzung des Mietzinses

    Schadenersatz

    Übernahme des Rechtsstreits
  29. Mangel der Mietsache: Herabsetzung
    Mittlere Mängel

    • Herabsetzung rückwirkend auf Zeitpunkt der
    • Mangelmeldung an Verm.

    • Verhältnismässigkeitsmethode: Vergleich
    • aktueller Zustand mit Mangel und Vertragsgemässer
    • Zustand

    Wenn man einfach nicht zahlt (eigenmächtig) risiko von 257d II, besser: Schlichtungsbehörde
  30. Mangel an Mietsache: Schadenersatz
    Verschuldensvermutung, aber Beweislast bei Mieter:

    • 1. Mangel, der durch Vermieter zu
    • beseitigen wäre, 2. Schaden (bei Mieter) 3.
    • Höhe Schaden 4. Kausalität.

    Schadenminderungspflicht des Mieters
  31. Mangel an Mietsache: Schadenersatz bzgl. Werkeigentümerhaftung
    • Bei schwerdem Schaden am Gebäude o. durch ungenügender Unterhalt, sogar mit Exkulpationsbeweis
    • Schadenersatz geschuldet.
  32. Mangel an Mietsache: Übernahme
    des Rechtsstreites (Vss.)
    Drittperson beteiligt

    Dingliche rechte betroffen

    Durch Drittperson auch effektiv anhängig gemacht.
  33. Keine Übernahme des Rechtsstreites durch Vermieter: Konsequenzen
    Ohne Nachteile kann sich Mieter des Prozesses entschlagen und Verm. haftbar machen
  34. Erneuerung an Mietsache (Def.) (OR 260)
    Regelmässig auch mit Verbesserungen verbunden. Neues Bad.
  35. Änderung an Mietsache
    Gebrauch wird tangiert
  36. Erneuerung und Änderung
    an Mietsache
    Einseitige Vertragsveränderungen, daher OR Art. 269d
  37. Erneuerung und Änderung an Mietsache Vss
    1 Zumutbarkeit für Mieter und 2 ungekündigtes Mietverhältnis
  38. Erneuerung und Änderung an Mietsache: Vss für Schadenersatz des Verm.
    • Pflichtverletzung des Verm. z.b. nicht zumutbare Umbauarbeiten, vereinbarte Planung nicht
    • eingehalten, keine Rücksichtsnahme.
  39. Änderungen durch die Mieterschaft: Vss.
    • Schriftliche Ermächtigung der Vermieterschaft,
    • ansonsten u.U. Schadenersatzpflichtig und Rückbauplichtig.
  40. Entschädigungsanspruch des Mieters bei Änderungen an
    Mietsache Vss.
    1. Erneuerung / Änderung gegeben

    2. Zustimmung Vermieterschaft

    3. erheblicher Merhrwert.
  41. Wann ist ein Mietzins missbräuchlich?
    Wenn der Ertrag übersetzt ist.
  42. Bruttoertrag (Def.)
    Gesamte Mietzinseinnahmen abzüglich Akontozahlungen für Heiz- und Nebenkosten
  43. Bruttorendite (Def.)
    Verhältnis Mietzinseinnahmen zu gesamten Anlagekosten
  44. Nettoertrag (Def.)
    • Mietzinseinnahmen
    • - Vermieterkosten (Zinsen, Unterhaltskosten, Betriebskosten, Verwaltungskosten)
  45. Nettorendite (Def.)
    Nettoertrag / teuerungsbereinigtes Eigenkapital
  46. Anlagekosten Def.
    • Gesamtinvestitionen für Erwerb/Erstellung Baute
    • inkl. Landkosten und Gebühren.
  47. Mietrechtliches Eigenkapital Def.
    Anlagekosten

    • - Fremdkapital
    • + Teuerung auf EK
    • + Wertvermehrende Investitionen
  48. Bestimmung des zulässigen Mietzinses
    Eigenkapital berechnen, danach zulässiger Ertragssatz (0.5% höher als Hypozins) berechnen. Dieser Wert dann plus Liegenschaftskosten (Fremdkapitalszinsen, Betriebskosten, Unterhaltskosten)
  49. Ort und Quartierüblichkeit
    Hier keine Kostenmiete, sondern Marktmiete.

    Absoluter Anpassungsgrund

    Praxis ohne Bedeutung, da mind. 5 Objekte gleiche Lage etc. verglichen werden müssten.
  50. Hypothekar- und Referenzzins
    OHNE NETTORENDITEBERECHNUNG, einfach bei Erhöhung Referenzzinssatz, unabhängig, ob überhaupt Hypo drauf.

    Relativer ANpassungsgrund
  51. Betriebs- und Unterhaltskosten
    Relativer Anpassungsgrund

    Tatsächliche Kosten ohne Pauschalisierung.
  52. Mehrleistungen des Vermieters
    Relativer Anpassungsgrund

    Bei umfassender Überholung: 50-70% Erhöhung.
  53. Teuerungsausgleich auf Risikotragendem Kapital
    40% der Teuerung auf Landesindex für Kons. Preise.

    Heute Praktisch unlogisch, da niemand mehr gemäss Finanz.modell EK hat.
  54. Indexierte Mietzinse Vss und Merkmale
    Absoluter Anpassungsgrund

    Mind. 5 Jahre Laufzeit

    Nur bei dieser Variante 100% Überwälzung der Steigerung Konsumentenpreise möglich.
  55. Gestaffelte Mietzins
    Absoluter Anpassungsgrund

    Mindestlaufzeit 3 Jahre

    Max. eine Anpassung pro Jahr
  56. Absolute Anpassungsgründe
    Unabhängige Mietzinsgestaltung
  57. Anpassungsgründe und Methoden
    Nach BGer beides Möglich
  58. Kumulierung verschiedener Anpassungsgründe
    mehrere relative Anpassungsgründen möglich.

    keine Kumulierung der absoluten Anpassungsgründen möglich

    EINZIGE AUSNAHME: Indexierter Mietzins: Hier Kumlierung mit Mehrleistungen Vermieterschaft möglich

    Gestaffelter Mietzins: ausschliesslich, keine Kumulierung möglich.
  59. Kompensation von versch. Anpassungsgründen
    Möglich zwischen relativen Anp. Gründen,

    nicht bei absoluten Anp. Gründe

    nicht mögl. untereinander
  60. Wo ist eine Anfechtung von missbräuchlichen Mietzinsen nicht möglich?
    Luxuswohnungen

    Ferienwohnungen max 3 Monate

    Immos, die keine Wohn oder Geschäftsräume sind

    Öffentliche Hand Immos
  61. Anfechtung Anfangsmietzins (Art. 270 OR) (Vss)
    Persönliche oder familiäre Notlage

    Wohnungsmangel auf öff. Markt

    Erhebliche Erhöhung geg. Vormietzins. (über 10%)

    • è Unter diesen Bedingungen
    • darf man anfechten innert 30d ab Übergabe Objekt
  62. Wie wird der Anfangsmietzins schlussendlich überprüft
    (welche Methode)
    Absolute Methode, obj. Feststellen, ob Mietzins übersetzt
  63. Was ist die Konsequenz, falls Anfangsmietzins überhöht war?
    Rückforderungsrecht nach OR 67 (i.v. m. 270e) oder Verrechnung
  64. Mietzinsherabsetzung während Mietdauer (Vss)
    Wesentliche Änderungen Berechnungsgrundlagen

    Praxis: Hypozinsen

    Wesentlichkeit

    Nicht einfach verpasste Anfechtung des Anfangsmietzinses nachholen!!!!
  65. Wie ist ein Herabsetzungsbegehren zu prüfen?
    Im Sinne eines relativen Anpassungsgrundes. Dann kann Vermieter Einrede des ungenügenden Ertrages bringen.
  66. Wie läuft das Verfahren des Herabsetzungsbegehrens konkret ab?
    1. Schriftliches Herabsetzungsbegehren an Verm. Unter Einhaltung der Kündigungsfristen und Termine

    2. Betragsmässige Definierung

    3. Keine, ablehnende oder unbefriedigende Antwort des Verm. Innert 30 d

    4. Herabsetzungsbegehren bei Schlichtungsbehörde einreichen

    • è
    • Total also max. 60 d Zeit um einzureichen. Ansonsten verwirkt. Auch wenn ungenügende Senkung durch Vermieter.
  67. Mietzinsherabsetzung bei bestimmter Dauer?
    Nicht möglich!
  68. Anfechtung Mietzinserhöhung: Formular?
    Kantonales, genehmigtes Formular

    • Falls einverstanden von Mieter (ohne Druck etc) auch ohne
    • Formular möglich.
  69. Mietzinserhöhung Vss
    Nur bei Verträgen auf unbest. Dauer

    • 269d:
    • - amtl. Formular
    • - Begründung
    • - Einhaltung Kündigungsfrist.
    • - Zusätzliche Bedenkfrist (10d)
    • - Keine Kündigungsandrohung

    Mehrere Erhöhungsgründe möglich

    Behaftung auf ursprünglich geltend gemachten Gründen

    Meist mit rel. Anpassungsgründen, aber selten (ungenügendem Ertrag) auch absolute

    Falls zu früh: nächstmöglicher Termin.
  70. Konkretes Verfahren bei Anfechtung Mietzinserhöhung
    Frist von 30d (Verwirkungsfrist)

    Danach, das übliche: Anfechtung bei Schlichtungsbehörde

    Weitergeltung Mietzins

    Rückforderungsrecht oder Verrechnung
  71. Anfechtung indexierter Mietzinse
    Anfechtung Anfangsmietzins?

    • Nur Indexierung als Anpassungsgrund möglich, evtl. auch
    • Mehrleistungen d. Vermieters falls so abgemacht.

    Amtl. Formular

    Verfahren normal
  72. Anfechtung gestaffelter Mietzinse
    Anfechtung Anfangsmietzins

    Stufenerhöhung nur mit amtl. Formular

    Frühestens 4 monate vor eintritt
  73. Anfechtung der Heiz- und Nebenkostenabrechnung
    Wenn nichts anderes geschrieben: im Mietzins drin

    Tatsächliche Kosten

    Einsichtsrecht

    Individuelle Kostenaufteilung (m2 / Kubik)

    • è Falls kein Einsichtsrecht gewährt wird:
    • Schlichtungsbeh. -> Rückforderung!
  74. Bei Anfechtung der Nebenkostenerhebung (als Vertragsänderung)
    Art 269d!
  75. Fristen bzgl. Anfechtung NKA
    Eigentlich keine gesetzl. Fristen und andere Abmachungen nichtig.

    Aber trotzdem Verjährung beachten

    Falls keine NKA vorliegt, bei Schlichtungsbehörde Erstellung verlangen.

    Falls zuviel bezahlt: OR 63, ungerechtfertigte Ber.
  76. Anfechtung anderer einseitiger Vertragsänderungen
    Zwingende Verwendung des amtl. Formulares (art 19 VmWG)

    Extensive Auslegung, auch solche Vertragsänderungen drin, die keine Erhöhung Mietzins zur Folge haben.

    • Bsp. Neue Nebenkosten, Änderung Verteilschlüssel, Sicherheitsleistung, Kein Hauswart mehr, Änderung
    • Kündigunstermine/Fristen, Einführung Indexierung/Staffelung

    Anfechtungsverfahren bei einseitigen Vertragsänderungen: -> Wie bei Mietzinserhöhungen
  77. Rückforderung der Sicherheitsleistung
    Keine Verrechnung während des laufenden Mietverhältnisses
  78. Wann Herausgabe der Sicherheitsleistung an Vermieter
    Zustimmung Mieterschaft

    Rechtskräftiges Urteil

    • Rechtskräftiger
    • Zahlungsbefehl
  79. Wann Herausgabe der Sicherheitsleistung an Mieter
    Zustimmung Verm. Schaft

    Rechtskräftiges Urteil

    Rechtskräftiger ZB

    ZEITABLAUF (1 Jahr)
  80. Verfahren bei Herausgabe Sicherheitsleistung:
    Sühnebegehren bei Schlichtungsbehörde - Urteilsvorschlag - Klagebewilligung - Freigabe der Sicherheitsleistung
  81. Bedingte Kündigung, zulässig?
    Grds. Kündigung Bedingungsfeindlich

    • Wenn aber Bedingung eher Entgegenkommen darstellt (eigentlich wäre eine Kündigung nach Verhalten des M.
    • zulässig, aber man gibt nochmals Chance) dann zulässig.
  82. Widerruf der Kündigung?
    Grds. NICHT möglich. Praxis: „Verzicht auf Durchsetzung Kündigung“
  83. Kündigungstermine, Rangfolge:
    Vertrag, Ortsgebrauch, Gesetz (Monatsende)
  84. Kündigungsfristen
    Minimalfristen im Gesetz, rel. Zwingend.

    Gesetz: 3 Monate auf ortsüblichen Termin od. 3 mt Mietdauer

    Bei Geschäftsräumen: 6 Monate

    DIESE FRISTEN UND TERMINE GELTEN AUCH FÜR MZ ERHÖHUNG UND EINSEITIGE VERTRAGSÄNDERUNGEN.
  85. Was passiert bei Nichtbeachtung der Kündigungsfristen bzw. Terminen
    Nächstmöglicher Termin

    • ABER: Konversion bei a.o. Kündigung NICHT
    • möglich
  86. Zusammenhängende Mietverhältnisse (Nebensachen…)
    Für Nebensache gelten Termine der Hauptsache.
  87. Verh. A.o. Kündigung und Verzug
    a.o. Kündigungsbestimmungen gehen als Spezialgesetz den Verzugsregeln vor. Evtl. BGer anders
  88. Was bedeutet a.o. Kündigung (def. Punkte)
    Ordentliche gesetzliche Fristen und Termine gelten NICHT. Sind jeweils ersetzt.

    Ausnahmslos zwingend

    Anfechtung möglich

    Keine Erstreckung (Grds.)

    Keine Sperrfristen (Grds.)
  89. Allgemeine Vss der a.o. Kündigung
    Begründungspflicht (oder eben gerade nicht????) (allg. Vss)

    Amtl. Formular (allg. Vss)

    Dringlichkeit!!
  90. A.o. Kündigung bei Zahlungsrückstand (Vss)
    • 1. Zahlungsrückstand (aber nur bzgl. Mietzins, NK oder Sicherheitsleistung, NICHT Schadenersatz)
    • (Bei NK - Keine Fälligkeit falls nicht ausgwiesen)

    2. Schriftliche Ansetzung Zahlfungsfrist 30d. verbunden mit Kündigungsandrohung im Falle der Nichtleistung (klar und deutlich).

    Nach BGer Zahlungsfrist nicht nötig, wenn eh klar, dass nicht bezahlt worden wäre.

    3. Ausbleiben der Zahlung
  91. Vorgehen bei A.o. Kündigung Zahlungsrückstand:
    • 1. Schriftlich Frist ansetzen (30 Tage) an beide Ehegatten, gilt als Zugestellt sobald abgeholt oder
    • 7 Tage Postfiktion.

    2. Amtliches Formular auf Ende eines Monats.

    3. Keine Erstreckung möglich, wenn Kündigung formell und materiell gültig.

    4. Sofortige neue Kündigung möglich, falls erste mit formellen Fehlern behaftet
  92. A.o. Kündigung bei Sorgfaltspflichtverletzung: Vss
    Vorliegen einer Sorgfaltspflichtsverletzung von gewisser Schwere (auch durch Untermieter)

    Schriftliche Abmahnung, evtl. verbunden mit Fristansetzung

    Weitere Sorgfaltspflichtverletzung nach erfolgter Abmahnung (aber zeitlich und sachlicher Zusammenhang)

    Unzumutbarkeit der Fortsetzung des MV.
  93. Vorgehen: A.o. Kündigung bei Sorgfaltspflichtverletzung
    1. Schriftliche Abmahnung

    2. Kündigung mittels amtlichem Formular auf ende eines Monats unter Beachtung 30 d Frist!

    3. Anfechtung möglich, aber keine Erstreckung, sofern eigentlich korrekt ausgesprochen.
  94. Vss A.o. Kündigung bei Eigentümerwechsel
    Dringender Eigenbedarf: nicht Zumutbar, mit Bezug des Objekts zu warten.

    Kündigung auf nächsten gesetzlichen Termin, mit gesetzlicher Frist entscheidend ab Tagebucheintrag.

    HIER: Erstreckung ausnahmsweise möglich, selbst wenn eigentlich korrekt.
  95. Vss. A.o. Kündigung aus wichtigen Gründen
    KEIN AUFFANGTATBESTAND, einfach clausula rebus sic stantibus. (ROLLSTUHL)

    Wichtige Gründe, die bei Vertragschluss unbekannt waren und nicht vorhersehbar.

    Dauerhaft und nicht vom Vermieter verschuldet

    Unzumutbarkeit der Weiterführung

    HIER: Erstreckung ausnahmsweise möglich, da auch Mieter in schwieriger Situation sein kann.

    Kündigung auf BELIEBIGEN TERMIN unter Beachtung der gesetzlichen Fristen.

    ABER: Entschädigung. (266g II)
  96. A.o. Kündigung wegen Konkurs der Mieterschaft (266h) Folgen
    Lex Specialis zu Art. 83

    Angemessene Fristansetzung (2-4 Wochen) für Leistung einer Sicherheit

    Falls nicht geleistet wird: FRISTLOSE KÜNDIGUNG MÖGLICH.
  97. A.o. Kündigung durch mieterschaft Grds.!
    Keine Gesetzlichen Fristen oder Termine (spezielle Bestimmungen)

    Anfechtung durch Vermieter möglich.

    Ausnahmslos zwingende Bestimmungen
  98. Vss A.o. Kündigung wegen Tod der Mieterschaft
    Geht von Gesetz auf Erben über (andere Bestimmung möglich)

    Nur auf natürliche Personen anwendbar

    Schriftliche Kündigung der Erben auf nächsten gesetzl. Termin inkl. Gesetzl. Frist.

    (wieso keine ordentliche Kündigung: evtl. im Vertrag längere Fristen drin…)
  99. Vss. Rücktritt vom Vertrag seitens Mieter
    Keine Übergabe oder schwere Mängel
  100. Berufung auf Nichtigkeit des Mietvertrages.
  101. Vss. A.o. Kündigung wegen Mängeln an der Mietsache
    FRISTLOSE Kündigung möglich.

    Schwerer Mangel

    Nicht innert Frist beseitigt.
  102. Ausserordentliche Beendigung durch vorzeitige Rückgabe der Mietsache Vss
    Zumutbaren Ersatzmieterschaft: Zahlungsfähig und MV zu gleichen Konditionen übernehmend

    Keine Fristen, aber in Praxis ca. 3 mt. Für Vermieter, um neuen Mieter zu prüfen
  103. A.o. Kündigung des Mieters während Erstreckung
    Einseitiges Recht des Mieters

    Frist von einem Monat auf Endes eines Monats falls bis 1 Jahr erstreckt

    Frist von drei Monaten auf gesetzl. Termin, falls mehr als 1 Jahr erstreckt.
  104. Wann sind die Schutzbestimmungen der missbräuchlichen Künd. Nicht anwendbar?
    Bei Ferienwohnungen etc. ALSO ANWENDBAR NUR BEI WOHN- und GESCHÄFTSRÄUMEN.

    Aber ansonsten: zwingend.
  105. Begründung der Kündigung
    Keine Gültigkeitsvoraussetzung

    Insbesondere in Begleitbrief auch zulässig.

    Mieter muss anfechten, auch wenn er Begründung noch nicht kennt -> Fristenlauf.
  106. Unterschiede zwischen nichtigen und anfechtbaren Kündigungen
    Nichtig:wird von amtes wegen geltend gemacht.
  107. Unwirksame Kündigung (Def.)
    Zwar Formerfordernisse erfüllt, aber vertragliche oder gesetzliche Kündigungsvss fehlt.

    • > Kann
    • jederzeit geltend gemacht werden
  108. „Normale“ Variante der anfechtbaren Künd.
    Missbräuchlichkeit kann zu späterem Zeitpunkt nicht mehr geltend gemacht werden.
  109. Fälle missbräuchlicher Kündigung (vorgehen und varianten)
    Wenn kein Tatbestand von 271a OR gegeben, so muss geprüft werden, ob ein von Praxis entwickelter Tatbestand zu Art. 271 Abs. 1 gegeben ist.

    Fehlendes Schutzinteresse

    Gebot der schonenden Rechtsausübung

    Widersprüchliches Verhalten

    Missverhältnis Interessen/Bagatellen

    Zweckwidrige Ausübung Kündigungsrecht

    Kündigung, um einen höheren Mietzins zu erzielen
  110. Vergeltungs- /Rachekündigung
    Beweislast bei Mieter (gewisse Wahrscheinlichkeit anhand naher Zeitlich und sachlich.

    Aber: Keine bösgläubige Geltendmachung durch kurzfristiges Geltendmachen von Ansprüchen.
  111. Kündigung zur Durchsetzung von einseitigen Vertragsinteressen
    Beweislast erneut beim Mieter.
  112. Kündigung im Hinblick auf Erwerb gemieteter Wohnung
    Coqué venté geschäfte. Kündigung lediglich deshalb, um Wohnung auf dem Markt auszuschreiben.
  113. Kündigung während eines Verfahrens
    HIER: Keine Beweislast beim Mieter. Gesetzl. Vermutung.

    Aber auch hier: Kein Schutz, falls nur missbräuchlich noch schnell Verfahren eingeleitet.
  114. Kündigung während des 3 jährigen Schutzes
    Gesetzliche Vermutung, dass eine solche Kündigung missbräuchlich.

    BEI: Ganzem oder teilweisem Unterliegen im Prozess. Anerkennung, Rückzug, Vergleich.
  115. Kündigung wegen Änderung fam. Verhältnisse
    Scheidung, trennung, kinder.

    Beweis des Zusammenhangs hier aber wieder bei Mieter.
  116. Verfahren bei Anfechtung einer missbräuchlichen Kündigung
    Verwirkung des Rechts nach 30d.

    KEINE VERLÄNGERUNG DER FRIST WEGEN FEHLENDER ODER VERSPÄTETER BEGRÜNDUNG.

    Nichteinhaltung: nur noch nichtige Kündigungen anfechtbar.

    Mit Anfechtung kann gleichzeitig auch Erstreckung verlangt werden.

    Bei reinem Erstreckungsverfahren ist nur Nichtigkeit / Unwirksamkeit v.a.w. zu prüfen.

    Danach: Einigungsversuch, sonst Urteilsvorschlag. Bei Nichtannahme werden 2 Klagebewilligungen ausgestellt (?).
  117. Folgen der Aufhebung der Kündigungen
    Weitergeltung des Mietvertrages

    Mietzinsanpassungen und einseitige Vertragsänderungen im Rahmen des Gesetzes aber möglich.

    Während Sperrfrist nur a.o. Kündigung möglich.
  118. Erstreckung für Luxuswohnungen etc. möglich?
    Ja, aber nicht für Parkplätze und Grundstücke.
  119. Erstreckungsgründe
    • Immer eine Interessenabwägung. Überwiegen die Interessen der Mieterschaft an einer Fortsetzung (begrenzt) des MVerh, ist von einer Härte auszugehen und eine
    • Erstreckung zu gewähren.
  120. Härte im Erstreckungsprozess (Def)
    • Jeder objektive Grund, der es der Mieterschaft verunmöglicht, bis zum Ablauf K-Frist ein neues
    • Wohnobjekt zu finden. (Aber keine reinen Umzugsumtriebe)
  121. Typische Gründe Erstreckung
    Je länger MVerh. Dauert, desto eher Erstreckung.

    Alter, Gesundheit etc. ABER AUCH SEITENS DER VERMIETERSCHAFT.

    Eigenbedarf des Verm.

    Suchbemühungen dann v.a. massgebend für 2. Erstreckung.
  122. Dauer der Erstreckung
    Maximal 4 Jahre.

    Entweder in einem oder in 2 Schritten. Aber bei 2. Erstr. Nur bei ernstl. Bemühen um finden einer Wohnung.
  123. Wann ausgeschlossen (erstreckung)
    Zahlungsrückstand

    Sorgfaltspflichtsverletzung

    Konkurs des Mieters

    Im Hinblick auf Umbauarbeiten abgeschlossener befristeter Mietvertrag

    Gleichwertiges Ersatzobjekt
  124. Vereinbarungen über Erstreckung
    Verzicht erst nach erfolgter Kündigung möglich (gegen auszahlen)

    Praxis lässt dies zu.
  125. Wirkung der Erstreckung
    Unveränderte Weitergeltung

    Aber gesetzl. Anpassungsmögl. Bleiben.

    Ausserordentliche Kündigung bleibt möglich.

    Untermietverhältnis (Darf Hauptmietverhältnis nicht überdauern)

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