26 civil

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Author:
carloselopes
ID:
84112
Filename:
26 civil
Updated:
2011-05-05 23:26:08
Tags:
propriedade etc
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perguntas aula 26
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  1. O que são as arras confirmatórias e a arras penitenciais?
    • ARRAS (sinal)
    • Conceito: as arras consistem na cláusula negocial que estipula a entrega de dinheiro ou outro bem móvel a outra parte, visando a assegurar o negócio pactuado.
    •  A primeira função que a arras têm é de tornar o negócio seguro. Muito embora exista um tipo de arras que dê esta segurança e vai garantir o direito de arrependimento.
    • Arras Confirmatórias
    • Conceito: as arras confirmatórias traduzem início de pagamento e não admitem direito de arrependimento. Estas são as arras mais conhecidas. Ex: fulano pagou o sinal do apto dele. É desta que estamos falando. Não cabe direito de arrependimento se as arras são confirmatórias.
    • CC, Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
    • As arras confirmatórias podem já integrar o pagamento; é o que a lei quer dizer. Geralmente já vale como parte do pagamento, mas nada impede que elas sejam devolvidas. Mas em regra já é computado como parte do pagamento.
    • .Fulano celebrou um contrato de 10 mil reais e deu sinal de mil reais. Contudo, descumpre o contrato, perde este sinal? Se a pessoa que recebeu o sinal resolver descumprir o contrato. O que acontece com o sinal de mil reais? Nos termos do art. 418 do CC, nas arras confirmatórias o sinal pago poderá indenizar a parte que não cumpriu o contrato.
    • As arras quando prestadas, marcam o início da execução do contrato, firmando a obrigação pactuada, de maneira a excluir o direito de arrependimento. Quando se paga arras confirmatórias, a parte está marcando que o contrato foi concluído, e o que este sinal marca é o início de sua execução. A parte está deixando claro o início da obrigação, não deixando lugar para o arrependimento. Se a parte se arrepender, já estará assumindo a postura de inadimplente.
    • Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
    • OBS.: no caso das arras confirmatórias, uma vez que espaço não há para arrependimento, se qualquer das partes voltarem atrás, haverá a perda do valor do sinal, nos termos do art. 418 do CC. Há um aspecto indenizatório, pois a parte que deu o sinal, se não cumprir com o contrato, perderá as arras. Todavia, se a inexecução for da parte que recebeu as arras, terá de devolvê-las com valor atualizado somado ao valor equivalente.
    • .E se o prejuízo da parte inocente (a parte que não descumpriu ao contrato) for superior ao valor do sinal dado caberia indenização suplementar?
    • No caso das arras confirmatórias, o art. 419 admite indenização suplementar se a parte inocente provar maior prejuízo.
    • Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato (tutela específica), com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.
    • Suponha que o agente dá R$ 5.000 de sinal, num bem que vale R$ 80.000. Pretendeu adquirir este bem, pois o revenderia pelo valor de R$ 100.000. Se a outra parte se recusar a cumprir o contrato, irá gerar prejuízo de R$ 20.000. Neste caso, poderá a parte inocente requerer indenização suplementar, valendo as arras como taxa mínima.
    • Obs.: as arras penitenciais não admitem indenização suplementar.
    • Arras penitenciais
    • As arras penitenciais, diferentemente das confirmatórias, quando estipuladas, posto terem um condão indenizatório, garantem direito de arrependimento (jus penitendi). As arras confirmatórias, por outro lado, não garantem o direito de arrependimento. Pode acontecer das partes terem interesse de estipular no contrato o direito de arrependimento.
    • Mas se quem se arrependeu foi a pessoa que deu as arras, esta as perderá. Porém, se quem se arrependeu foi a pessoa que recebeu, deverá devolvê-las, somadas ao equivalente. Isso ocorre para que a parte que não se arrependeu não fique desamparada.
    • Art. 420. “Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito à indenização suplementar.”
    • No caso das arras penitenciais, exercido o direito de arrependimento, não haverá direito à indenização suplementar.
    • O STJ julgando o REsp 761.944/DF assentou que se o pagamento inicial do contrato representa substancial adimplemento da dívida não se trata de mero sinal, mas sim o cumprimento quase total da obrigação principal.
    • .Qual é a diferença básica entre arras e cláusula penal? A cláusula penal é sempre paga posteriormente, a título compensatório ou moratório; as arras são sempre pagas antecipadamente. Ademais, as arras podem garantir o direito de arrependimento, a cláusula penal não. O que a cláusula penal proporciona é a liquidação prévia indenizatória no caso de inadimplemento absoluto ou relativo da obrigação.
  2. Quais são os Modos de Perda da Propriedade Imobiliária?
    • CC, Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
    • I - por alienação;
    • II - pela renúncia;
    • III - por abandono;
    • IV - por perecimento da coisa;
    • V - por desapropriação.
    • Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.
    • Diferença de renúncia e abandono: a renúncia que tem natureza negocial (ela é formal), diferentemente do abandono que é informal. Ex: quando renuncia uma herança (direito à herança por força de lei é sempre imobiliário – mesmo que seja só um carro). Toda renuncia é formal, tem que lavrar um documento (escritura ou por termos nos autos no caso da herança).
    • CC, Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.
    • § 1o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.
    • § 2o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.
    • Observação acerca deste último parágrafo: aparentemente padece de inconstitucionalidade, em face do art. 150, IV, da CF.
    • CF, Art. 150. Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios: (...) IV - utilizar tributo com efeito de confisco;
    • Em. 243 da terceira jornada de direito civil:
  3. Quais são os Modos de Aquisição da Propriedade Imobiliária?
    • São fundamentalmente três os modos que se adquire bem IMÓVEL, a saber:
    • a) Registro;
    • b) Acessão; e
    • c) Usucapião.
  4. O que é o Registro?
    • Diferenças terminológicas relevantes no que tange a matéria Direito Registral:
    • Matrícula – nome que se dá ao primeiro número de registro do imóvel;
    • Registro – anteriormente denominava-se “transcrição”. Trata-se do ato que consubstancia a transferência de propriedade. A cada registro, recebe-se um novo número;
    • Averbação – é qualquer alteração feita à margem do registro, para demonstrar alterações sofridas pelo imóvel (uma construção, por exemplo).
    • O direito brasileiro adota, consoante se pode ver da leitura do art. 1.245 do CC e correspondentes artigos da LRP (Lei de Registros Públicos), o sistema ROMANO (Orlando Gomes), segundo o qual a aquisição da propriedade imobiliária, além do título, exige a solenidade do registro.
    • Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
    • § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
    • § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Há, aqui, uma presunção de veracidade relativa, dada a possibilidade de impugnação.
    • Regra geral, no direito brasileiro, o registro imobiliário firma uma presunção relativa de propriedade, uma vez que terceiros eventualmente podem impugnar o domínio ( § 2º, art. 1.245, CC).
    • Mas vale lembrar a situação do Registro Torrens, que, quando realizado firma uma presunção absoluta de propriedade, de maneira a não admitir, exceto em situações especialíssimas, a sua impugnação. O Registro Torrens é uma exceção no sistema brasileiro. Foi criado por um irlandês Sir Robert Willians Torrens. É muito utilizado na Austrália. É para imóveis rurais e é regulado do art. 277 a 288 da LRP.
  5. O que é a acessão e suas espécies?
    • Acessão
    • Conceito: trata-se de um modo natural ou artificial de aquisição da propriedade imobiliária, regulado a partir do art. 1.248 do CC, e que se opera mediante a união física da coisa acessória à principal, aumentando o volume desta última.
    • Não se confunde com a benfeitoria basicamente por duas diferenças:
    • a) a acessão pode ser natural (a benfeitoria sempre é artificial);
    • b) a acessão traduz aumento de volume da coisa principal, dada a sua natureza de “modo de aquisição de propriedade imobiliária” (a benfeitoria implica uma obra na estrutura da própria coisa, não tendo por nota característica o aumento de volume, especialmente por conta da sua natureza de “bem acessório”).
    • BENFEITORIA
    • Obra Feita na estrutura da coisa principal.
    • Bem acessório
    • Obra que se faz em estrutura já existente.
    • Toda benfeitoria é artificial.
    • ACESSÃO
    • Modo de adquirir propriedade imobiliária.
    • Modo de aumento de volume.
    • A acessão pode ser natural ou artificial.
    • Espécies de acessão
    • Da Aquisição por Acessão
    • Art. 1.248. A acessão pode dar-se:
    • I - por formação de ilhas;
    • II - por aluvião;
    • III - por avulsão;
    • IV - por abandono de álveo;
    • V - por plantações ou construções. – Formas de acessão artificial
    • Acessão artificial: construções e plantações
    • CC, art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
    • Da leitura do art. 1.253 e ss. extrai-se uma regra geral, o dono do solo adquire a propriedade da construção ou plantação, mas se o contrário ocorrer, excepcionalmente, a exemplo do parágrafo único, do art. 1.255, CC, fala-se que há uma acessão invertida (Maria Helena Diniz).
    • Acessão natural
    • a) Formação de ilhas
    • Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes: - a ilha vai pertencer ao proprietário da margem correspondente.
    • I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais; - supondo que no meio do rio surgiu a ilha, metade da ilha corresponderá ao proprietário ribeirinho “A” e a outra metade ao proprietário ribeirinho “B”.
    • II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
    • III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.
    • b) Álveo abandonado
    • Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.
    • c) Aluvião
    • Dá-se de forma lenta.
    • Da Aluvião
    • Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.
    • Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.
    • O que é aluvião imprópria?
    • É a que decorre da retração de águas dormentes.
    • d) Avulsão
    • Dá-se quando uma força natural destaca uma porção de terra e agrega na propriedade.
    • Da Avulsão
    • Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano (prazo decadencial), ninguém houver reclamado.
    • Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.
    • Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
    • Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
    • O proprietário prejudicado tem prazo de ano e dia para intentar ação demolitória.
    • Enquanto a obra está sendo feita ingressa-se com ação de nunciação de obra nova.
    • Nos termos do art. 1.302 do CC, podemos concluir ser cabível ação de nunciação de obra nova para embargar obra que desrespeite a distância legal; mas concluída a obra o proprietário prejudicado tem o prazo de ano e dia para propor ação demolitória (REsp 311.507/AL; REsp 851.013/RS).
  6. O QUE É O Usucapião e seus requisitos?
    • Introdução: o tempo é o fundamento deste instituto razão pela qual também é conhecido como uma forma de prescrição aquisitiva de direitos reais (inclusive, a teor do art. 1.244, do CC, as causas impeditivas, suspensivas e interruptivas do prazo prescricional são lhe aplicadas).
    • CC, Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
    • É “o” ou “a” usucapião? O CC optou pelo feminino, embora não esteja errado o uso da forma masculina.
    • Conceito: a usucapião é modo originário de adquirir propriedade (ou outros direitos reais), mediante o exercício da posse mansa, contínua e segundo o período de tempo estipulado na lei. oBS.: prescridende (aquele que usucape a área).
    • Requisitos da usucapião da propriedade:
    • 1. Coisa suscetível de ser usucapida;
    • OBS.: a jurisprudência brasileira (REsp 247.345/MG, Apelação Cível 19.000.127.99), bem como a própria doutrina (Pontes de Miranda, Raul Chaves) admitem a possibilidade de se usucapir coisa obtida por meio de crime. Desde que a ação penal esteja extinta, até mesmo o criminoso que exercera uma posse injusta pode extraordinariamente usucapir. Para a usucapião extraordinária pouco importa a boa ou má fé.
    • 2. Posse mansa, pacífica e com animus domine;
    • OBS.: vale lembrar que o art. 1.243, do CC, admite a soma de posses para efeito de usucapião (acessio possessionis).
    • CC, Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
    • 3. Decurso do tempo.
  7. Quais são as Principais formas de usucapião no CC:
    • Usucapião extraordinária (art. 1.238, CC): é aquela que independe de justo título de boa-fé.
    • CC, Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
    • Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.  seria a chamada POSSE TRABALHO
    •  O herdeiro pode usucapir!
    •  Parte do condomínio pode ser usucapida!
    • Usucapião ordinária (art. 1.242, CC): é aquela em que o possuidor tem, em seu favor, justo título e boa-fé.
    • CC,Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
    • Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
    • OBS.: as formas de usucapião rural e urbana, posto prevista nos arts. 1.239 e 1.240 do CC, basicamente traduzem a reprodução das normas constitucionais (arts. 183 e 191 da CF).
    • CC, Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
    • CC, Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
    • § 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
    • § 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
    • CF, Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
    • § 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
    • § 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
    • § 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
    • CF, Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
    • Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
    • OBS.: vale anotar posição favorável do ministro Marco Aurélio no que tange a subsunção da prescrição aquisitiva de um apartamento ao instituto da usucapião constitucional urbano (art. 183, CF).
    •  Acompanhar RE 305.416/RS.
    • .O que seria a usucapião indígena? É modalidade prevista no art. 33 do Estatuto do Índio (Lei n. 6.001/73), em favor do índio que exerça posse sobre terra de até cinquenta hectares.
    • Comentários aos parágrafos 4º e 5º do art. 1.228 do CC
    • Enunciado de Direito Civil 82:
    • Há autores que chama este instituto de DESAPROPRIAÇÃO JUDICIAL, outros dizem que é uma forma especial de usucapião. O professor prefere usucapião porque tem posse. Mas é algo que fica no meio. Também se trata de questão terminológica.
    • Qual o problema destes parágrafos? Aparentemente valorizam a função social. O professor tem dúvida de uma constitucionalidade efetiva destes parágrafos. Vejamos:
    • Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
    • § 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
    • § 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.
    • Quem paga este preço? União? Onde está a norma específica? Qual o prefeito ou presidente da república que vai assumir isso?
    • A despeito da constitucionalidade duvidosa dos referidos parágrafos (ver artigo a respeito no material de apoio – site Pablo Stoze Novo Direito Civil), os enunciados 84 e 308.
    • Em regra, a indenização deve ser paga pelos próprios possuidores da área, mas se forem de baixa renda, assumirá a responsabilidade a própria Administração Pública.

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